北京禁止隔断房 分散式长租公寓如何破局?

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中国办事处网(北京禁止分区如何分散长期出租公寓?

分区的主题再次引起了公众的注意。近日,北京市住房和城乡建设委员会和北京市市场监督局先后发布了三份合同示范文本,将分区房屋提升到法制水平。

在控制租金水平的基础上,禁止企业切断并获取更多利润。那么你如何建立一个分散的长租公寓?

“N + 1”模式混淆

“新京报”记者了解到,除了租赁方式,租金等规定外,新版房屋租赁合同示范文本,对于集团租赁政策再次重申:原计划将居住空间设计为最低限度出租单位,不能更改房屋的内部结构分割租赁,不得根据床铺变相分割租赁。厨房,浴室,阳台和地下储藏室不允许出租给人们居住。

“严禁切断房屋和集体租赁房屋。这次,将发布房屋租赁合同示范文本和房屋信息信息发布,使政策更加清晰,更加坚定。”北京房地产经纪人协会秘书长赵庆祥说。

然而,由于大客厅面积和相对合理的价格,以及租赁代理装修后的生活环境有了很大改善,北京租赁市场的“N + 1”上市有一些需求。

蘑菇租赁联合创始人龙东平指出,目前存在一个很大的局面:“N + 1”模式是头部组织企业和大量中央租赁机构或个人住宅的普遍现象,“N +1“这个比例也非常高。

从运营的角度来看,“利用分离来增加房间数量是提高效率的最常见方式,也是目前长期租赁公寓最直接的利润增长点。” 58安居客房研究所首席分析师张波说。

值得注意的是,装修费用很高,或者是分散式公寓面临的真正问题。 “在上房时,公寓机构与原房主之间的合同可能是三年或五年。一旦房主没有续订,装修费用可能无法收回。因此,公寓经营者通常采用的解决方案是将房子分成几个分区,“家猫的创始人杨小松说。

在这种情况下,租房新房,或直接影响分散公寓的运作,“经营企业是租房,不允许分拆,或出租,那么,长期出租公寓的价值是多少?怎么可能我们统一装修?恢复成本是否已经恢复?这是长期租赁公寓经营者必须面对的真正问题。“杨小松说。

租赁新交易还是影响盈利能力和规模扩张?

“禁止'N + 1'意味着减少一个空间。无论哪家公司出租公寓,都可能影响入住率或投资回报,“同泽研究所首席分析师张宏伟表示。

在房东的创始人看来,最有影响力的是头部运营。美丽的房子和中润等中型企业也将受到影响。 “企业不仅会亏钱而且会失去规模。

但是,就影响的程度而言,还有必要研究政策的实施情况。 “影响有多大,消化需要多长时间,今年可能不容易评估。”杨的创始人杨某说。

然而,Barle Rabbit的联合创始人高萌对此持乐观态度。他认为,这项政策对长期公寓公司提出了更高的要求,并将促进大型机构和平台的发展。

原因在于高萌的理由是政策不会影响庞大的租赁需求,也不会减小市场规模或阻碍市场的进一步发展。此外,该政策并不否定企业,而是发展优秀,愿意投资和追求长期回报的公司。

项翔在采访中表示,项羽坚持在合法合规范围内正常运营,新的住房政策对公寓的运营没有任何影响。

分散的长期租赁公寓的整体规模正在缓慢增长

事实上,今年的长期出租公寓行业已经起伏不定,风暴仍在继续。近日,据报道,乐家公寓在合肥,西安等地拖欠租金,涉嫌“爆炸”,然后乐家公寓发布谣言,表示已经正常运作。然而,Lega还承认“关于合肥市场,我们公司仍将正常运营,但不会扩大市场。”

根据嘉里发布的2019年上半年中国长期租赁公寓的排名,与去年年底相比,分散式长期租赁公寓运营商的整体规模在今年上半年缓慢增长。原因是克鲁研究所认为,由于火灾,甲醛,租房贷款和租金上涨,分散租赁公司已经接受房屋建设委员会和其他部门的采访,以限制和规范企业的发展。政府对租金的严格控制也使分散的长期公寓经营者有可能获得大量有效上市,这是整体规模增长缓慢的主要原因。

此外,不同的城市对分区房屋有不同程度的认可,例如北京市场。今年上半年,在通州等地,集中拆迁分区,整改违规,分散租赁公司受到一定程度的影响。

“从地面吹向天空,然后从天空吹向地面的职业是早期的典型特征,表明每个人都非常浮躁。坦率地说,长期租赁公寓并没有解决大多数租户的痛点,但他们已经上升了。整个市场的租金。“泉说。

事实上,租赁业与酒店业不同。由于民生,租金不能随便上涨。在此之前,万科在深圳城中村的“赌马”导致租金上涨,让其“万村计划”站在舆论的“风滚”上。

“基层劳工需要有一个居住的地方。如果租金上涨,目标客户会改变,但他们不会增加原有劳动者的生活空间,但会使他们的选择变小。这是长期租赁行业所面临的大麻烦。”杨小松说。

“经过两三年的快速发展,住房租赁企业规模迅速增长。住房租赁业的制度化,专业化和规模不断改善。企业和行业已经制定了一些规则,例如在经历了快速扩张之后。需要放慢脚步,通过加强管理和规范运作来解决发展中遇到的各种问题,速度越来越慢,走得越来越稳定,走得更远。“赵庆祥说。

全毅还认为,2019年是长期租赁行业的反思年,也是暂停扩张的最明智选择。放弃没有质量和长寿的“规模”是真正的“好”。

行业:需要创新模型来提高运营效率

“长期租赁公寓在未来仍然是一个很大的发展空间,但发展方向在哪里,还有待观察。”杨小松说。

杨小松建议,长期出租公寓可以在模型方面进行创新。在他看来,长期出租公寓的发展方向更适合“更轻”的方向。 “如果你想成为一个长期的租赁品牌并且做'重'加入装修,那就有很多问题,不一定是市场真正需要的。”

他提出了一个很大的解决方案:长租公寓可以变成一个物业公司,帮助业主管理空置房屋模式,物业公司将联网,社区公寓将出租,没有专门的团队,但要向物业公司发挥理性,制定标准化服务,“物业公司是控制住房,不允许拆分,这种模式也给物业公司带来利润,可以实现盈利。对于租户来说,租金有没有显着增加。“杨小松说。

在张波看来,分散的长租公寓想要突破利润的“上限”。这不是解决方案,很难“快跑”和“跑得好”。目前的最佳解决方案是控制北京的市场发展规模。并严格控制住房费用。同时,及时扩大热点二线城市的布局规模。

除了城市布局的差异,在具体运营方面,龙东平认为,为了形成合理的长期发展,长期出租公寓需要提高运营效率,降低管理成本,改善附加服务。努力工作。

资料来源:新京报